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齐俊杰:稳妥推进房地产税立法!什么意思?

2020-05-20 10:00:57 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 下一只“省广集团”

  昨天,最高层发布了新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见,其中几乎所有媒体都引用了一个要点的表态,就是稳妥推进房地产税立法,原文说的是,加快建立现代财税制度。适当加强中央在知识产权保护、养老保险、跨区域生态环境保护等方面事权,减少并规范中央和地方共同事权。深化税收制度改革,完善直接税制度并逐步提高其比重。研究将部分品目消费税征收环节后移。建立和完善综合与分类相结合的个人所得税制度。稳妥推进房地产税立法。然后呢?没了,就这么一句话,应该说这是比较中性的一句话,出现在这里,能说明2点内容,1是房地产税正在推进,肯定会出台,一切只是时间问题,2是短期内仍然不具备出台的基础,目前上面给房地产税的耐心非常大,稳妥两个字说明自身也并不着急,希望把这个工作做扎实,不要出乱子就好。

  综合来看,对于房地产税这个事,始终是一把悬在头顶上的达摩克里斯之剑,现在仍然有很多准备工作没有做完,好多事情现在还需要解决,

  首先,是70年土地使用权跟房产税怎么协调,之前很多人建议,70年土地使用权折成房产税的份额,也就是说,新房不再交土地出让金,房价必然大幅下降,但是要交全额房产税,而你要买二手房,比如10年的二手房,那就交1/7的房产税,以此类推。如果真这么干,大家肯定都去买总价低,但交税高的新房去了,毕竟好上车,二手房的流动性将基本丧失,最倒霉的就是老破小,应该完全没人要了,一套40年的房子,也就意味着要交4/7的全额房产税。现在大家买房基本都不看折旧,以后二手房的房龄,将成为至关重要的因素。房龄越老,税就会越高,也就更不好变现。

  其次,小产权怎么办?现在小产权房非常多,这部分没产权是不可能收税的,如果大面积推房产税,那么小产权反而受益,这就变相在鼓励小产权,所以必须得给小产权找个转正的途径才行,之前有人提出,小产权收超额房产税,然后补发产权证明,可以买卖。但是未必能够推行的下去,有的小产权房要交的税,甚至比他买的房子还贵,自然也就没什么动力去转正了,但是你要不收超额房产税,就给他转正,那么人家正经买商品房的人,就吃大亏了。所以这是一个非常大的难点。估计也还没想好。

  第三,评估价怎么定,税率怎么设定?有人提议按美国的来,都是1-1.5%,但是现在的房价太高,你要按现在的房价定,那么一年房产税相当于一年租金了,这个估计大家都承受不起,而且如果你新房不收土地出让金了,到时候新房价格会降一半,那么凭什么还按现在的市场价做评估?这也不合理。都按照银行的抵押值来做评估?但问题是房产税出台之后,就会对房子的价值形成影响,刚才说了二手房基本更难卖了,到时候银行的抵押值也会发生变化。所以这个事就出现了反身性博弈,评估价影响抵押,抵押价又影响评估,很容易混乱。

  第四,惩罚税率如何设定,如何才能不影响租房市场?这个事也比较谨慎,现在很多房东都在想,只要房产税一出,我就把他转嫁到租客身上,而政策也在考虑这个问题,如果让房产税转移到租客身上,那么这个改革就失败了。必然会提升社会运营成本,让经济中的人工成本更高,这与房产税的初衷就相违背了。目前最多的观点是二套房只收极低的房产税,惩罚税率从三套房开始。之前央行又报告显示,全国有4成人拥有2套以上房子,那么三套以上的有多少,四套以上的有多少,这都得摸清楚了再去设定。如果3套房以上的人依然很多,那么3套房就不能作为惩罚税率,否则就必然影响租房市场。

  第五,最重要一点,房子可能还没有卖完,大家对买房还有很高的热情,所以收税就先没那么紧迫。能多卖一年房子,未来就能多收一点税。另外,今年疫情这么严重,经济已经严重下滑,目前肯定是不具备房产税改革条件的,所以今年肯定不会有消息。明年恐怕也够呛,2023年是本届人大任期结束的日子,所以最理想的推出时间,是2022年的两会,如果2022年没推出来,那么这届人大就算没完成任务,这种可能性存在,但是不太大。毕竟都搞了5年了,呼声还如此之高,之前从没有说过要收税,还有很多老百姓(行情603883,诊股)支持的,房产税可能是个例外,所以如果不在最近几年推出来,那以后就更难了。

  所以,如果你不是刚需,能够等的起3年以上,无论是想投资,还是想改善,最好再等两年,等房地产税落地了再说,也许会是一场不小的变革,起码对于二手房来说,应该是个巨大的打击,这也符合现在的指导思想,保新房,打压二手房成交,所以没必要去冒这个风险。

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关键词阅读:房地产税

责任编辑:曹静
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